El sistema económico imperante desde hace mucho tiempo tiene un mecanismo para establecer el valor económico de una finca, ya sea urbana o en su defecto en una zona rural. Esa valoración económica se realiza según una serie de factores técnicos y es, lo que, en definitiva, señala el precio que tiene el terreno, así como los impuestos (por ejemplo: por bienes inmuebles) que el mismo debería pagar. A pesar de que se trata de una metodología práctica, la misma no considera para nada, varios factores ambientales que son determinativos y que, debidamente aplicados, pueden dar importantes sorpresas sobre el valor económico ambiental que puede tener una finca, en particular en una región tropical.
Territorio tropical: la región tropical de nuestro planeta, bajo las condiciones climáticas que han permanecido más o menos estables (salvo las últimas décadas debido a la acción de los seres humanos) durante el Holoceno (últimos 8 mil 200 años) se localiza entre el trópico de Cáncer en el hemisferio norte y el trópico de Capricornio en el hemisferio sur. Ambos están equidistantes del ecuador a 23°27´de latitud norte y sur, respectivamente.
Dentro de esta banda que rodea a la Tierra, se desarrolla el denominado clima tropical. Debido a que es una zona donde los rayos del sol llegan de forma más perpendicular y con más energía, se desarrolla un clima cálido y húmedo. Esto tiene efectos muy especiales en los territorios continentales de la zona tropical: formación de suelos, cuerpos y corrientes de agua superficial y acuíferos de aguas subterráneas, todo lo cual favorece su principal característica: los bosques tropicales que son el ecosistema más rico y biodiverso de todo el planeta y sin lugar a duda, de todo el sistema solar.
Valor económico de las fincas: son varios los factores que entran en juego para determinar el precio de una finca. Uno de ellos es el área o superficie que tiene. Por lo general hay una relación proporcional, a mayor extensión mayor precio, más, sin embargo, también hay que considerar los otros factores.
El hecho de que el frente de la finca de a una calle pública o derecho de paso también es un factor a considerar. De igual manera, la regularidad o geometría de la finca, es decir, la forma en superficie que tiene el terreno. Esto es particularmente importante en zonas urbanas.
Se adiciona también el tipo de vía que permite el acceso a la finca. La pendiente del terreno también es importante. Pendientes muy pronunciadas desfavorecen el valor de la finca.
En zonas urbanas o periurbanas la existencia de servicios como las aceras, cordón de caño y caños son importantes. De igual forma, la disponibilidad de cañería (acueducto), electricidad, telefonía (ahora más celular que alámbrico) e iluminación, también son relevantes, no solo en zonas urbanas o periurbanas.
La diferencia de altura (desnivel de la finca frente a la calle de acceso) o nivel es otro factor que se toma en cuenta. La hidrología, es decir, la existencia de corrientes de agua o fuentes de agua como pozos o nacientes también se considera de una gran importancia dado que implica que existe disponibilidad de agua.
Finalmente, el último de los factores corresponde con la capacidad de uso de la tierra desde el punto de vista edafológico. A mayor clase menor el favorecimiento para el valor de la finca.
La sumatoria de todos estos factores es lo que, en general, sirve para establecer el precio de una finca. Esta metodología es la que prevalece y la que sirve de base para el tema impositivo o en su defecto para las transacciones de compra y venta de fincas.
Expectativa inmobiliaria: en zonas urbanas o periurbanas y, en ocasiones, también en zonas rurales hay varios factores adicionales relacionados que se pueden sumar a la ecuación. Uno de ellos tiene que ver con el tema de la expectativa de desarrollo urbano futuro (corto o mediano plazo) que se puede dar en el área. Cabe destacar que por esta causa la información de lo que plantea una propuesta de plan regulador puede ser muy bienvenida o, todo lo contrario.
La expectativa de que en el futuro se va a dar una fuerte inversión en determinada zona, ya sea por el desarrollo de una obra vial y de infraestructura pública en general, o bien un proyecto de gran inversión económica como, por ejemplo, un complejo industrial, una gran proyecto urbano o comercial, también puede aumentar mucho el valor de una finca.
Existen otros elementos que entran en juego y que pueden ser importantes, como la vista del paisaje que se puede apreciar desde el terreno. La vista del mar o de un volcán, por ejemplo, pueden contribuir a que el precio de la finca se incremente.
Otros factores que pueden ser desvalorativos son, por ejemplo, la cercanía a un complejo industrial contaminante y ruidoso, a tajos o rellenos sanitarios mal manejados.
Factores ambientales: nuestra investigación en este tema nos ha llevado colegir que muchos factores ambientales importantes no son ni siquiera considerados como parte del establecimiento de un precio a una finca.
Uno de ellos debería ser, necesariamente, la condición de amenaza a la que es susceptible el terreno de la finca. Sobretodo si esa condición es de valor alto o muy alto (rango 1 o 2). Se puede tratar de sismicidad, potencial ruptura en superficie por falla geológica activa y superficial, deslizamiento, inundaciones y paso de flujos, licuefacción, subsidencias diferenciales, peligros volcánicos en caso de actividad de un volcán cercano y en zonas costeras: ascenso relativo del nivel del mar y tsunamis.
La existencia de una limitante de este tipo no imposibilita el desarrollo urbano de una finca, pero es un tema que requiere ser conocido para que lo que se vaya a construir tome en cuenta esas condiciones como parte del diseño o del tipo de seguro a tomar.
El uso actual del suelo que tiene la finca es un tema que puede tener relevancia, en particular si dichas actividades pudieron provocar problemas de contaminación acumulativo en el suelo del terreno. También es relevante conocer la historia reciente (varias décadas) de los cambios de uso del suelo que sucedieron en la finca. Esto puede ser relevante, incluso desde el punto de vista legal (por ejemplo: por deforestación total o parcial de la finca en tiempos recientes). Los sistemas de imágenes satelitales históricos o de fotografías aéreas oficiales pueden ser una muy útil fuente de información.
Existencia de bosque y biodiversidad: este factor ambiental, por lo general, se considera como un factor negativo que le quita valor al precio de la finca. En particular, si existe legislación nacional que protege los bosques y limita el cambio de uso.
En el caso de Costa Rica el pago de los servicios ambientales por protección del bosque o, en su defecto, regeneración o reforestación puede servir de estímulo, más sin embargo los montos todavía son relativamente bajos. El monto más alto que se paga por este servicio es de aproximadamente $365/ha (al tipo de cambio de agosto del 2022) durante cinco años para la reforestación con especies nativas. Por su parte, la protección del bosque existente paga el equivalente en colones de $55/ha.
Es muy probable que para que se tenga deseos de entrar en este sistema de pago por servicios ambientales el ingreso que aporta la finca no representa la principal fuente económica del propietario, quien, a su vez, debe tener suficiente amor por la naturaleza. En especial, si es tentado por otras alternativas que le pueden dar más rentabilidad a corto plazo.
Servicios ecosistémicos del bosque tropical: en una hectárea de bosque tropical, natural y maduro, existe más biodiversidad (miles de especies) por unidad de área que, en cualquier otro bioma del planeta, incluido los biomas marinos. Nos preguntamos: ¿qué valor tiene esto para toda la humanidad, en particular si consideramos que esa misma humanidad ha hecho que nos encontremos en medio de una gran extinción masiva de especies? Pero también los bosques son fuente de productos muy importantes para la industria farmacéutica (algunos ni siquiera se han terminado de descubrir). ¿Qué valor tiene esto?
Por otro lado, los bosques tropicales son una fábrica de oxígeno para el aire de nuestro planeta y contribuyen enormemente en el ciclo hidrológico y en la existencia de fuentes de agua: ¿qué valor tiene esto también?
Y si a lo anterior sumamos que los bosques y los suelos que los sostienen sirven como una de las formas más eficientes para capturar dióxido de carbono. Cientos de toneladas por hectárea. ¿Qué valor tiene esto?
Verdadero valor económico ambiental: como podemos ver, una finca tropical, con bosque o sin bosque, pero susceptible de que en la misma se desarrolle bosque tiene un valor comercial mucho mayor que el que los métodos convencionales le establecen.
Aunque el interés por el ambiente y el cuidado y protección de la naturaleza y de sus ecosistemas se ha incrementado mucho, la verdad es que es muy reciente (cuando mucho los últimos 30 años). Esto choca con nuestras criterios, principios y metodologías económicas para valorar las cosas. Algo que requiere ser mejorado con la mayor premura.
Es necesario e indispensable que modifiquemos la forma de valorar nuestros territorios tropicales y que le demos una perspectiva global, planetaria. Costa Rica como país de avanzada en estos temas, tiene la oportunidad de convertirse en un líder en el mundo, no solo con el ejemplo, sino con el desarrollo de metodologías avanzadas que le puede brindar al resto del mundo.
Las fincas tropicales, con o sin bosque, pero con potencial para tenerlo o para ser dedicadas a actividades productivas que permitan combatir el cambio climático y otros problemas ambientales de la Ecosfera terrestre, tienen una enorme valor ambiental y también económico. Es por ello por lo que se hace indispensable trabajar, tanto a nivel nacional como internacional, en la forma de darles el verdadero valor que tienen. Sin este paso, no será posible combatir de forma sistemática contra los problemas de desequilibrio y mala salud ambiental que tiene nuestra Ecosfera terrestre.
Nuestra prioridad debe ser convencer al mundo desarrollado del enorme valor que tienen los territorios tropicales en la búsqueda de soluciones para nuestro mundo. Es indispensable que se haga inversión y se pague el verdadero costo de los bosques, suelos y la biodiversidad de los territorios tropicales.
